ITBI na integralização de imóveis: STF avança em julgamento que pode beneficiar empresas imobiliárias

A transferência de um imóvel para o capital social de uma empresa pode gerar cobrança de ITBI? A resposta está no centro de uma discussão relevante para empresas imobiliárias, holdings patrimoniais e operações de reorganização societária.

No Tema 1.348 da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal analisa se a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis também se aplica quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou outras atividades imobiliárias.

O julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108 ainda não foi concluído, mas o avanço da discussão no STF merece atenção de empresários, investidores e pessoas que utilizam estruturas societárias para organização patrimonial.

O que está em discussão no Tema 1.348 do STF?

A Constituição Federal prevê imunidade de ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para realização de capital social.

A controvérsia surge quando a empresa beneficiária atua predominantemente no setor imobiliário.

Durante anos, a interpretação da ressalva prevista na Constituição gerou discussões sobre se empresas dedicadas à compra e venda ou à locação de imóveis poderiam usufruir dessa imunidade na integralização de capital.

É justamente esse ponto que o STF pretende definir no Tema 1.348.

A decisão terá repercussão geral, o que significa que a tese estabelecida pela Corte deverá orientar os demais processos que discutem a mesma questão no país.

Qual é o entendimento apresentado pelo relator?

O relator do processo, ministro Edson Fachin, defende que a atividade preponderante da empresa não impede, por si só, a aplicação da imunidade de ITBI quando o imóvel é transferido para integralizar o capital social.

Nesse entendimento, a imunidade relacionada à realização de capital teria tratamento próprio e não dependeria de a empresa atuar ou não predominantemente no mercado imobiliário.

Outros ministros já apresentaram votos no mesmo sentido, enquanto também existem votos divergentes.

Por isso, apesar do avanço do julgamento, é importante reforçar: a análise ainda está em andamento e o resultado definitivo deve ser acompanhado até sua conclusão.

O que essa discussão pode representar para empresas imobiliárias?

Caso prevaleça o entendimento favorável à imunidade, empresas cuja atividade principal envolve imóveis poderão ter maior segurança jurídica para utilizar bens imóveis na formação ou aumento de seu capital social sem incidência de ITBI, observados os limites definidos pelo STF.

O tema é especialmente relevante para:

• empresas de compra e venda de imóveis;
• empresas que atuam com locação;
• holdings patrimoniais;
• reorganizações societárias;
• estruturas de planejamento patrimonial e sucessório;
• empresas que pretendem integralizar imóveis ao capital social.

Isso não significa, porém, que qualquer transferência de imóvel para uma pessoa jurídica ficará automaticamente livre do imposto.

A imunidade de ITBI possui limites

Um dos cuidados mais importantes ao analisar o Tema 1.348 é evitar a interpretação de que basta transferir um imóvel para uma empresa para deixar de pagar ITBI.

Não é assim.

O próprio STF já estabeleceu, no Tema 796 da Repercussão Geral, um limite relevante: a imunidade na integralização de capital não alcança o valor do imóvel que exceder o montante efetivamente destinado à integralização do capital social.

Assim, a estrutura societária e os valores envolvidos na operação precisam ser analisados cuidadosamente.

Além disso, o entendimento discutido no Tema 1.348 não protege operações caracterizadas por simulação ou fraude.

Holding patrimonial deixa de pagar ITBI?

Essa é uma das perguntas que o julgamento pode tornar ainda mais frequente.

Uma holding patrimonial pode receber imóveis de seus sócios como forma de integralização do capital social. Entretanto, a existência da holding, por si só, não garante imunidade tributária para toda e qualquer operação.

É necessário avaliar elementos como:

• forma de integralização do imóvel;
• valor destinado ao capital social;
• estrutura societária adotada;
• finalidade da operação;
• documentação utilizada;
• legislação municipal aplicável;
• entendimento jurisprudencial vigente no momento da operação.

Por isso, o Tema 1.348 pode representar uma mudança importante para estruturas patrimoniais, mas não elimina a necessidade de análise individual.

Quem já pagou ITBI pode recuperar os valores?

A eventual consolidação de um entendimento favorável aos contribuintes poderá gerar questionamentos sobre operações realizadas anteriormente.

Entretanto, a possibilidade de recuperar ITBI já recolhido não deve ser tratada de forma automática.

Cada situação precisa considerar fatores como a data da operação, a forma como o imóvel foi integralizado, eventual discussão administrativa ou judicial, os prazos aplicáveis e, principalmente, a tese que será definitivamente fixada pelo STF.

Também será necessário acompanhar se haverá alguma definição sobre os efeitos temporais da decisão.

Por isso, empresas e investidores que já realizaram operações dessa natureza devem evitar conclusões antecipadas antes do encerramento do julgamento.

Por que o Tema 1.348 é relevante para o planejamento patrimonial?

O ITBI pode representar um custo significativo em operações envolvendo imóveis.

Em estruturas com patrimônio imobiliário relevante, uma interpretação diferente sobre a incidência do imposto pode alterar substancialmente o custo de uma reorganização societária.

Por isso, a discussão vai além de uma questão tributária isolada.

Ela pode influenciar decisões relacionadas à:

• constituição de holdings;
• organização de patrimônio familiar;
• aumento de capital de empresas;
• entrada de imóveis em estruturas societárias;
• reorganizações empresariais;
• planejamento sucessório.

A forma como o patrimônio é estruturado pode produzir consequências tributárias relevantes. Essa análise deve acontecer antes da realização da operação, e não apenas depois da cobrança do imposto.

O julgamento já terminou?

Não.

O julgamento do Tema 1.348 ainda está em andamento no Supremo Tribunal Federal.

Enquanto não houver encerramento e proclamação definitiva do resultado, empresas não devem tratar o entendimento discutido no processo como autorização automática para deixar de recolher ITBI.

O avanço do julgamento, entretanto, torna o tema especialmente relevante para quem pretende realizar operações societárias envolvendo imóveis ou deseja revisar estruturas patrimoniais existentes.

O que empresas e investidores podem fazer agora?

O momento é adequado para revisar operações planejadas e compreender como o Tema 1.348 pode se relacionar com a estrutura patrimonial existente.

Antes da integralização de um imóvel, é importante avaliar não apenas a possível imunidade do ITBI, mas também os efeitos societários, tributários e sucessórios da operação como um todo.

Uma estrutura eficiente não depende apenas de pagar menos tributos. Ela precisa possuir fundamento jurídico, coerência econômica e documentação adequada.

A equipe do Fadel Advogados acompanha o julgamento do Tema 1.348 e está à disposição para orientar empresas, investidores e famílias na avaliação jurídica e tributária de operações envolvendo imóveis e estruturação patrimonial.

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