PLP 108/2024: Mudanças no ITBI e a Controvérsia sobre a Base de Cálculo

O Projeto de Lei Complementar (PLP) 108/2024 trata da regulamentação do novo sistema tributário nacional, estabelecendo diretrizes para a transição dos tributos atuais para o modelo reformulado. Entre as diversas disposições, o projeto aborda a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), trazendo novos critérios para a definição da base de cálculo e a possibilidade de antecipação do pagamento.

A divergência quanto ao momento de exigência do ITBI e a definição da base de cálculo são pontos que geram questionamentos há tempos. Atualmente, a tributação ocorre na transmissão do imóvel, mas os critérios utilizados pelos municípios variam. Enquanto alguns aplicam o valor venal de referência, outros consideram a avaliação utilizada para cálculo do IPTU ou o preço de mercado.

O parecer aprovado propõe um critério fixo: o ITBI será calculado sobre o maior valor entre o venal e o de transferência, independentemente do montante pago pelo comprador. Assim, um imóvel adquirido por R$ 500 mil, mas avaliado em R$ 800 mil, resultará na incidência do tributo sobre o valor mais alto.

O conceito de “valor de mercado” será determinado com base em critérios técnicos, como análise de transações recentes no mercado imobiliário, informações fornecidas por cartórios e instituições financeiras, bem como fatores como localização, tipologia e padrão do imóvel. Essa metodologia pode gerar discussões entre contribuintes e administrações tributárias, uma vez que a avaliação de mercado pode ser subjetiva e resultar em valores superiores aos efetivamente pagos na negociação, aumentando o impacto financeiro para o comprador.

Além disso, o projeto permite que os municípios e o Distrito Federal ofereçam a opção de antecipação do pagamento do ITBI, aplicando uma alíquota reduzida para incentivar a adesão. Essa possibilidade se estenderia a contratos de promessa de compra e venda, incluindo imóveis na planta.

Contudo, especialistas alertam para o desalinhamento do projeto com o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (STJ). No Tema 1113, a Corte estabeleceu que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da transação declarada pelo contribuinte, presumindo-se que ela reflete o preço de mercado. Qualquer divergência só poderia ser questionada pelo fisco mediante processo administrativo específico, afastando a imposição de um valor arbitrado unilateralmente pelos municípios.

O texto agora segue para o Senado, onde poderá sofrer novos ajustes antes de sua eventual sanção.

Estamos à disposição para quaisquer esclarecimentos, bem como para assessoria em operações que envolvam o referido tributo.

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